Degressive AfA für Immobilien: 5 % richtig nutzen
Die degressive AfA bringt in den ersten Jahren spürbar mehr Abschreibung — und damit mehr Cashflow nach Steuern. Wie sie funktioniert und wann sie sich lohnt.
Was ist die degressive AfA?
Die degressive Abschreibung bemisst sich nicht wie die lineare AfA an den ursprünglichen Anschaffungskosten, sondern jedes Jahr am jeweiligen Restbuchwert. Der Prozentsatz bleibt gleich, die Basis schrumpft — deshalb sind die Beträge anfangs hoch und werden von Jahr zu Jahr kleiner.
Für begünstigte Wohnneubauten beträgt der Satz 5 % pro Jahr auf den Restwert. Das ist im ersten Jahr deutlich mehr als die lineare Neubau-AfA von 3 %.
Die Berechnung
Jahr 1: 5 % der Gebäude-Anschaffungskosten. Jahr 2: 5 % des verbleibenden Restwerts. Und so weiter.
Beispiel bei 400.000 € Gebäudewert: Jahr 1 = 20.000 €, Jahr 2 = 5 % von 380.000 € = 19.000 €, Jahr 3 = 5 % von 361.000 € = 18.050 € — die Beträge sinken langsam ab.
Zum Vergleich: Die lineare AfA läge konstant bei 2 %, also 8.000 € pro Jahr. In den ersten Jahren ist der degressive Vorteil also erheblich.
Voraussetzungen und Zeitfenster
Die degressive AfA gilt für neu gebaute oder im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohngebäude innerhalb eines gesetzlich definierten Zeitfensters für den Baubeginn bzw. Kaufvertrag. Die genauen Stichtage und Bedingungen ändern sich mit der Gesetzgebung — prüfe den aktuellen Stand und lass dich steuerlich beraten.
Sie ist an die Vermietung zu Wohnzwecken gebunden. Gewerbliche Objekte sind ausgeschlossen.
Degressiv, linear oder § 7b?
Die degressive AfA lässt sich mit der Sonderabschreibung nach § 7b kombinieren — in den ersten Jahren ergibt das eine besonders hohe Gesamtabschreibung.
Ein Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist zulässig und sinnvoll, sobald die lineare AfA (bezogen auf die Restnutzungsdauer) höher wäre als der degressive Betrag. Diesen Kipppunkt sollte man im Blick behalten, um über die gesamte Haltedauer das Maximum herauszuholen.
Häufige Fehler
Die degressive AfA auf Bestandsimmobilien außerhalb des Zeitfensters ansetzen.
Den optimalen Wechselzeitpunkt zur linearen AfA verpassen.
Den Grundstücksanteil mitabschreiben — abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Boden.
Häufige Fragen
Für welche Objekte gilt die degressive AfA?
Für neu gebaute oder im Fertigstellungsjahr erworbene Wohngebäude innerhalb eines gesetzlich festgelegten Zeitfensters, die zu Wohnzwecken vermietet werden. Bestandsimmobilien außerhalb des Zeitfensters und Gewerbeobjekte sind ausgeschlossen.
Kann ich von der degressiven zur linearen AfA wechseln?
Ja. Der Wechsel zur linearen Abschreibung ist zulässig und lohnt sich, sobald der lineare Betrag höher wäre als der degressive — also nach einigen Jahren sinkender degressiver Beträge.
Rechne den Steuereffekt der degressiven AfA
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