Instandhaltungsrücklage richtig kalkulieren — damit dein Cashflow ehrlich bleibt
Ein Objekt, das ohne Rücklage rechnerisch jeden Monat Plus macht, ist oft in Wahrheit ein Minusgeschäft. Denn das Dach, die Heizung und die Fassade kommen mit Sicherheit — die Frage ist nur wann. Wer dafür nichts zurücklegt, belügt sich beim Cashflow selbst.
Warum die Rücklage in jede Kalkulation gehört
Große Instandhaltungen sind keine Frage des Ob, sondern des Wann. Eine neue Heizung oder ein Dach kann fünfstellig werden.
Wer diese Kosten nicht über eine jährliche Rücklage glättet, sieht einen zu schönen Cashflow — und steht im Reparaturjahr plötzlich vor einem Loch.
Pragmatische Faustregeln
Für den schnellen Überschlag arbeiten viele Investoren mit einem festen Betrag pro Quadratmeter und Jahr oder mit einem Prozentsatz der Jahreskaltmiete, den sie zurücklegen.
Das ist grob, aber besser als nichts — und für eine erste Einschätzung eines Deals völlig ausreichend.
Die Peterssche Formel
Etwas fundierter ist die Peterssche Formel. Sie geht davon aus, dass über die Lebensdauer eines Gebäudes ungefähr das Anderthalbfache der Herstellungskosten an Instandhaltung anfällt, und rechnet das auf Jahr und Quadratmeter herunter.
So bekommst du einen realistischeren Wert als mit einer reinen Bauchregel — gerade bei älteren Gebäuden, bei denen mehr ansteht.
Eigentumswohnung: zwei Töpfe beachten
Bei einer Eigentumswohnung zahlst du über das Hausgeld in die gemeinschaftliche Erhaltungsrücklage ein — die deckt aber nur das Gemeinschaftseigentum.
Für dein Sondereigentum (etwa deine eigene Therme oder die Einbauküche) musst du zusätzlich selbst zurücklegen. Das wird gern vergessen.
Häufige Fehler
Die Rücklage ganz weglassen und den Cashflow dadurch schönrechnen.
Nur die WEG-Rücklage ansetzen und das eigene Sondereigentum vergessen.
Bei Altbauten zu niedrig kalkulieren — dort ist der Instandhaltungsbedarf deutlich höher.
Rechne mit ehrlichem Cashflow
Der Deal-Analyzer bezieht die Instandhaltungsrücklage in den Cashflow ein — damit dein Plus auch nach der nächsten großen Reparatur eines bleibt.
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