Leverage-Effekt bei Immobilien: der Hebel einfach erklärt

Leverage bedeutet Hebel: Durch den Einsatz von Fremdkapital lässt sich die Rendite auf das eigene Kapital steigern. Weil du nur einen Teil des Kaufpreises selbst zahlst, verteilt sich der Gewinn auf weniger Eigenkapital — die Eigenkapitalrendite steigt.

Es ist der zentrale Grund, warum Immobilien als Kapitalanlage so beliebt sind: Kaum eine andere Anlageklasse lässt sich so hoch und so günstig fremdfinanzieren.

Der Hebel wirkt nur positiv, solange die Gesamtrendite des Objekts über dem Finanzierungszins liegt. Nur dann verdient das geliehene Geld mehr, als es kostet — und der Überschuss steigert deine Eigenkapitalrendite.

Formel-Kern: Liegt die Objektrendite über dem Sollzins, hebt zusätzliches Fremdkapital die Eigenkapitalrendite. Liegt sie darunter, senkt es sie.

Objekt: 300.000 € Kaufpreis, 4 % Objektrendite = 12.000 € Ertrag pro Jahr.

Barkauf: 12.000 € auf 300.000 € Eigenkapital = 4 % Eigenkapitalrendite.

Mit 60.000 € Eigenkapital und 240.000 € Kredit zu 3,5 %: Zinskosten 8.400 €, Überschuss 3.600 € auf 60.000 € Eigenkapital = 6 % Eigenkapitalrendite. Derselbe Ertrag, aber der Hebel hebt die Rendite von 4 auf 6 %.

Steigt der Finanzierungszins über die Objektrendite — etwa bei einer teuren Anschlussfinanzierung —, kehrt sich der Effekt um. Dann kostet das Fremdkapital mehr, als es einbringt, und drückt die Eigenkapitalrendite unter die Objektrendite.

Deshalb ist der Leverage-Effekt kein Selbstläufer: Er belohnt günstige Finanzierung und bestraft steigende Zinsen. Ein Stresstest gegen höhere Zinsen zeigt, wie robust dein Hebel wirklich ist.