Immobilie bewerten — was ist Ihre Immobilie wert?
Eine Preisspanne aus Miete oder Wohnfläche, Lage, Zustand und Kosten — mit jedem Zu- und Abschlag offengelegt. Ohne Anmeldung, ohne Telefonnummer, ohne dass ein Makler anruft.
Angaben zur Immobilie
Eine Pflichtangabe. Alles Weitere verfeinert nur.
Genauer werden (Hausgeld, Energie, Baujahr)
Trag die Kaltmiete ein
Für die Rechnung fehlt die Miete. Trag entweder die Kaltmiete ein, die das Objekt erzielt — oder die Wohnfläche: Dann rechnen wir mit einem deutschlandweiten Richtwert weiter und sagen dir, welcher das ist.
Wie diese Bewertung rechnet — und was sie nicht kann
Wir rechnen mit eigenen, offengelegten Kriterien, die sich am Ertragswertgedanken orientieren: Eine vermietete Immobilie ist für einen Käufer so viel wert wie der Ertrag, den sie abwirft. Die Jahresnettokaltmiete wird durch die Rendite geteilt, die ein Käufer in dieser Lage verlangt. Bei 12.000 Euro Jahresmiete und 4 Prozent ergibt das 300.000 Euro — oder, andersherum gelesen, den 25-fachen Jahresmiet-Faktor.
Die Kriterien sind: der Mietmultiplikator, eine Zielrendite je Lage-Klasse, sowie Zu- und Abschläge für Zustand, Energieeffizienzklasse, das Alter der letzten Modernisierung, den Vermietungsstand und den Anteil nicht umlegbarer Kosten. Jeder dieser Punkte steht mit seiner Wirkung in Prozentpunkten im Ergebnis.
Alles Weitere verschiebt diese geforderte Rendite. Sanierungsstau, eine schlechte Energieklasse oder ein hoher nicht umlegbarer Kostenanteil erhöhen sie — und senken damit den Preis. Ein modernisiertes Objekt in guter Lage senkt sie und hebt den Preis. Jede dieser Verschiebungen steht oben im Ergebnis, mit Begründung und in Prozentpunkten.
Und wenn Sie selbst darin wohnen? Dann gibt es keine Miete — tragen Sie statt dessen die Wohnfläche ein. Wir rechnen mit einem deutschlandweiten Richtwert von 12,50 Euro je Quadratmeter und weisen das im Ergebnis aus. Genauer wird es mit dem Mietspiegel Ihrer Stadt; den gibt es bei der Kommune, meist kostenlos online.
Was diese Rechnung nicht kann: Sie kennt Ihr Grundstück nicht, Ihre Aussicht nicht und den Bodenrichtwert nicht. Sie ist deshalb nicht das Ertragswertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung — das ist ein normiertes Verfahren, das ein Sachverständiger anwendet und für das es unter anderem den Bodenwert und den Liegenschaftszinssatz des örtlichen Gutachterausschusses braucht. Ein Verkehrswertgutachten, wie es eine Bank oder ein Gericht verlangt, ersetzt diese Rechnung nicht.
Was sie dafür kann: Sie ist nachprüfbar. Wenn Sie mit einem Makler über den Preis sprechen, können Sie jede Zahl dieser Rechnung hinterfragen — bei einer Zahl aus einer Blackbox geht das nicht.
Der eigentliche Nutzen: Sie gehen vorbereitet ins Gespräch
Bei einer vermieteten Immobilie richtet sich der Preis danach, welchen Ertrag sie abwirft. Wer diese Rechnung kennt, kann im Gespräch mit Interessenten, Maklern oder der Bank über konkrete Zahlen sprechen statt über Gefühle — und nachfragen, wenn eine genannte Zahl deutlich davon abweicht. Was am Ende gezahlt wird, entscheidet der Markt; diese Rechnung liefert den Ausgangspunkt.
Für einen Eigennutzer kommt oft ein Aufschlag dazu, weil er Nutzen kauft und keine Rendite. Der gilt allerdings nur bei freier Übergabe: Eine vermietete Wohnung kann er erst nach einer Eigenbedarfskündigung beziehen, und nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum gilt eine Sperrfrist von drei bis zehn Jahren (§ 577a BGB).
Häufige Fragen
- Kann ich auch eine selbstgenutzte Immobilie bewerten?
- Ja. Wenn Sie selbst darin wohnen, gibt es keine Miete — dann tragen Sie statt der Miete die Wohnfläche ein. Wir rechnen mit einem deutschlandweiten Richtwert von 12,50 Euro Nettokaltmiete je Quadratmeter und schreiben das im Ergebnis dazu. Genauer wird es, wenn Sie den Wert aus dem Mietspiegel Ihrer Stadt eintragen: Mietspiegel gibt es bei der Kommune, meist kostenlos online. Der Richtwert ist ein Ausgangspunkt, kein Ersatz für die örtliche Zahl.
- Wie wird der Wert einer vermieteten Immobilie berechnet?
- Wir rechnen mit eigenen Kriterien, die sich am Ertragswertgedanken orientieren: Die Jahresnettokaltmiete wird durch die Rendite geteilt, die ein Käufer in dieser Lage verlangt. Bei 12.000 Euro Jahresmiete und 4 Prozent geforderter Rendite ergibt das 300.000 Euro. Je höher die geforderte Rendite, desto niedriger der Preis — deshalb senken Sanierungsstau, eine schlechte Energieklasse oder eine schwache Lage den Wert. Das ist ausdrücklich nicht das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV, das ein Sachverständiger für ein Verkehrswertgutachten anwendet: Dafür braucht es unter anderem den Bodenwert und den Liegenschaftszinssatz des örtlichen Gutachterausschusses.
- Was ist der Kaufpreisfaktor und welcher Faktor ist realistisch?
- Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete — die Umkehrung der Bruttomietrendite. Faktor 25 entspricht 4 Prozent Rendite. In Top-Metropolen sind Faktoren um 30 üblich, in Mittelstädten um 18, in strukturschwachen Lagen um 13. Ein Faktor sagt für sich genommen nichts über gut oder schlecht: Er muss zur Lage passen.
- Warum ist meine vermietete Wohnung weniger wert als eine freie?
- Weil ein Eigennutzer sie nicht beziehen kann. Er müsste Eigenbedarf anmelden, und nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum gilt eine Sperrfrist von drei bis zehn Jahren (§ 577a BGB). Als Käufer bleibt damit praktisch nur ein Kapitalanleger — und der zahlt nach Rendite, nicht nach Gefallen.
- Braucht ihr meine Adresse oder meine Telefonnummer?
- Nein. Die Bewertung erscheint sofort und vollständig, ohne dass Sie Kontaktdaten hinterlassen. Wir arbeiten ausschliesslich mit den Angaben, die Sie im Rechner eintragen — es werden keine Adressdaten abgefragt und keine externen Datenbanken angefragt.
- Wie genau ist diese Bewertung?
- Sie ist eine rechnerische Einordnung, kein Gutachten. Sie zeigt, was ein Kapitalanleger für die Mieteinnahme zahlen würde. Für einen Verkauf an einen Eigennutzer, für Grundstückswerte oder für die Finanzierung durch eine Bank ist ein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV nötig. Der Vorteil dieser Rechnung ist ihre Nachvollziehbarkeit: Jeder Zu- und Abschlag steht mit Begründung im Ergebnis.
- Was ist der Unterschied zu ImmoScout und anderen Bewertungsrechnern?
- Die anderen arbeiten mit Vergleichsdaten und geben eine Zahl aus, ohne die Rechnung zu zeigen. Wir rechnen ausschliesslich aus den Zahlen des Objekts — Miete, Kosten, Zustand, Lage — und legen jeden Schritt offen. Ausserdem verlangen wir keine Kontaktdaten für das Ergebnis.
Sie behalten die Immobilie doch?
Dann ist die spannendere Frage, wie sie sich über die nächsten zehn Jahre entwickelt: Cashflow, Tilgung, Steuerwirkung und der Punkt, an dem die Abschreibung ausläuft. Das rechnet der Tresor — mit derselben Engine wie diese Bewertung.