AfA bei Immobilien: Abschreibung richtig nutzen
Die AfA ist der wichtigste Steuerhebel für Immobilien-Investoren — und gleichzeitig der am häufigsten falsch genutzte. Sie senkt deine Steuerlast, ohne dass echtes Geld abfließt. So funktioniert sie.
Was ist die AfA?
AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“. Du darfst den Wert des Gebäudes über die Jahre steuerlich abschreiben, weil es sich abnutzt. Das mindert dein zu versteuerndes Einkommen — als reiner Buchungsposten, ohne dass Geld abfließt.
Wichtig: Abgeschrieben wird nur das GEBÄUDE, nicht der Grund und Boden. Der Bodenanteil nutzt sich nicht ab und ist nicht abschreibbar.
Wie hoch ist die AfA?
Für vermietete Wohngebäude gelten in Deutschland typischerweise: 2 % pro Jahr (Fertigstellung ab 1925), 2,5 % (vor 1925) und 3 % für Gebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden.
Die AfA wird auf den Gebäudewert plus die anteiligen Kaufnebenkosten angewendet. Die genaue Einordnung hängt vom Einzelfall ab — hier lohnt der Steuerberater.
Mehr als 2 %: höhere AfA per Restnutzungsdauer-Gutachten
Die Standard-Sätze (2 / 2,5 / 3 %) unterstellen eine typisierte Nutzungsdauer. Weist du per Gutachten nach, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer deines Gebäudes kürzer ist (z. B. 30 statt 50 Jahre), darfst du entsprechend schneller abschreiben — die jährliche AfA steigt oft deutlich, und mit ihr deine Steuerersparnis.
Ein solches Restnutzungsdauer-Gutachten lohnt sich vor allem bei älteren Bestandsimmobilien; die Kosten sind meist überschaubar und über die höhere AfA schnell wieder drin. Das Finanzamt akzeptiert nur qualifizierte Gutachten nach anerkannter Methode.
Im Immo Tresor hinterlegst du eine abweichende Abschreibung als „manuelle AfA“ — inklusive einer per Gutachten ermittelten Restnutzungsdauer — und siehst den Effekt auf deinen Cashflow nach Steuern sofort. Mehr dazu im Ratgeber-Artikel „Höhere AfA per Restnutzungsdauer-Gutachten“.
Den Gebäudeanteil ermitteln
Da nur das Gebäude abschreibbar ist, musst du den Kaufpreis in Grund/Boden und Gebäude aufteilen (Kaufpreisaufteilung). Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die jährliche AfA.
Üblich ist eine Aufteilung anhand von Bodenrichtwert und Sachwert; die Finanzverwaltung stellt dafür Arbeitshilfen bereit. Ein zu niedrig angesetzter Gebäudeanteil verschenkt bares Geld über die gesamte Haltedauer.
Wie die AfA deinen Cashflow verbessert
Die AfA senkt dein steuerpflichtiges Mieteinkommen. Zusammen mit den abziehbaren Schuldzinsen entsteht oft ein steuerlicher Verlust auf dem Papier — obwohl real Geld übrig bleibt. Dieser Verlust senkt deine Steuerlast und erhöht damit den Cashflow nach Steuern.
Genau dieser Effekt macht den Unterschied zwischen „rechnet sich knapp“ und „trägt sich komfortabel“. Ein guter Rechner zeigt dir Cashflow vor UND nach Steuern inklusive AfA auf einen Blick.
Häufige Fehler
Grund und Boden mit abschreiben: nicht zulässig — nur das Gebäude zählt.
Gebäudeanteil zu niedrig ansetzen: kostet über 30+ Jahre erheblich Steuerersparnis.
Falschen AfA-Satz wählen: Baujahr und Fertigstellung entscheiden über 2 %, 2,5 % oder 3 %.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die AfA für vermietete Wohnimmobilien?
Für vermietete Wohngebäude gelten typischerweise 2 % pro Jahr (Fertigstellung ab 1925), 2,5 % (vor 1925) und 3 % für Gebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden. Die genaue Einordnung hängt vom Einzelfall ab.
Wird der Grund und Boden mit abgeschrieben?
Nein. Abgeschrieben wird ausschließlich das Gebäude, weil sich nur dieses abnutzt. Der Anteil für Grund und Boden ist nicht abschreibbar — deshalb ist die Kaufpreisaufteilung so wichtig.
Wie ermittle ich den Gebäudeanteil für die AfA?
Der Kaufpreis wird in Grund/Boden und Gebäude aufgeteilt (Kaufpreisaufteilung), üblicherweise anhand von Bodenrichtwert und Sachwert. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die jährliche AfA. Ein zu niedrig angesetzter Gebäudeanteil verschenkt über die Haltedauer bares Geld.
Kann ich mehr als 2 % abschreiben?
Ja — mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten. Weist du eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer deines Gebäudes nach, steigt der jährliche AfA-Satz entsprechend. Das lohnt sich besonders bei älteren Bestandsimmobilien; das Finanzamt akzeptiert nur qualifizierte Gutachten. Im Immo Tresor kannst du eine solche abweichende AfA als „manuelle AfA“ hinterlegen.
Hol das Maximum aus deiner AfA
Im Deal-Analyzer trägst du Gebäudeanteil und AfA-Satz ein und siehst sofort, wie die Abschreibung deinen Cashflow nach Steuern verbessert.
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Investoren- vs. Verwalter-SoftwareHinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt weder eine Steuer-, Rechts- noch Anlageberatung dar. Für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte übernehmen wir keine Haftung. Für deine konkrete Situation wende dich an einen Steuerberater oder eine fachkundige Beratung.