Kaufpreisaufteilung: so holst du das Maximum aus deiner Gebäude-AfA
Es ist eine der unscheinbarsten Zahlen im ganzen Kauf — und eine der teuersten: der Anteil des Kaufpreises, der auf das Gebäude entfällt. Genau dieser Anteil bestimmt, wie viel du jedes Jahr abschreiben darfst. Wer hier die Zahl des Finanzamts ungeprüft hinnimmt, verschenkt oft über Jahrzehnte Geld.
Warum diese eine Zahl so viel wert ist
Abschreiben darfst du nur das Gebäude, nicht den Grund und Boden. Je höher also der Gebäudeanteil am Kaufpreis, desto höher deine jährliche AfA — und das nicht einmal, sondern über die gesamte Haltedauer.
Ein Beispiel macht es greifbar: Bei 400.000 € Kaufpreis bedeuten 70 % statt 60 % Gebäudeanteil rund 40.000 € mehr Abschreibungsvolumen. Bei 2 % AfA sind das 800 € mehr absetzbare Kosten — jedes Jahr.
Die drei Wege zur Aufteilung
Erstens die Aufteilung direkt im notariellen Kaufvertrag. Das ist der einfachste Weg, solange die Werte realistisch sind.
Zweitens die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums — ein Excel-Tool, das viele Finanzämter standardmäßig anwenden. Es neigt in teuren Lagen aber dazu, den Bodenwert hoch und den Gebäudeanteil niedrig anzusetzen.
Drittens ein Sachverständigen-Gutachten. Es kostet, kann sich aber schnell rechnen, wenn es einen deutlich höheren Gebäudeanteil belegt.
Wann das Finanzamt mitspielt
Eine vertragliche Aufteilung erkennt das Finanzamt grundsätzlich an, solange sie wirtschaftlich vernünftig ist und nicht nur zum Schein gewählt wurde. Eine 90/10-Aufteilung zugunsten des Gebäudes wird in einer Top-Lage dagegen kassiert.
Wichtig zu wissen: Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass die BMF-Arbeitshilfe nicht bindend ist. Ein qualifiziertes Gutachten kann sie schlagen — gerade in Lagen mit hohem Bodenrichtwert lohnt sich dieser Aufwand oft.
Häufige Fehler
Die Aufteilung des Finanzamts ungeprüft übernehmen, statt sie zu hinterfragen.
Im Kaufvertrag gar keine Aufteilung vereinbaren und das Feld dem Finanzamt überlassen.
Es übertreiben: Eine unrealistische Aufteilung fällt bei der Prüfung durch und kostet Nerven.
Setze deinen Gebäudeanteil richtig an
Im Deal-Analyzer hinterlegst du den Gebäudeanteil und siehst direkt, wie stark er deine jährliche AfA und den Cashflow nach Steuern hebt.
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