Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: die komplette Übersicht
Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Rechnung. Obendrauf kommen die Kaufnebenkosten — oft 9 bis 12 % des Kaufpreises. Wer sie übersieht, hat eine Eigenkapitallücke, bevor es überhaupt losgeht.
Was zählt zu den Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die zusätzlich zum reinen Kaufpreis beim Erwerb anfallen: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie — falls eingeschaltet — die Maklerprovision.
Die einzelnen Posten
Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises — der größte Einzelposten.
Notar und Grundbuch: zusammen rund 1,5 % bis 2 %. Der Notar ist beim Immobilienkauf gesetzlich vorgeschrieben.
Maklerprovision: bis rund 3,57 % inkl. MwSt für den Käufer; seit dem Bestellerprinzip beim Kauf wird sie häufig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Ohne Makler entfällt sie ganz.
Wie viel insgesamt?
In Summe landen die Kaufnebenkosten meist bei 9 % bis 12 % des Kaufpreises. Bei einem Objekt für 300.000 € sind das schnell 30.000 € und mehr — zusätzlich zur Anzahlung.
Warum sie so wichtig sind
Banken finanzieren die Kaufnebenkosten in der Regel NICHT mit — du musst sie aus deinem Eigenkapital aufbringen. Sie sind damit ein zentraler Faktor für deinen Eigenkapitalbedarf und drücken die Eigenkapitalrendite.
Steuerlich relevant ist außerdem: Die Nebenkosten erhöhen die Anschaffungskosten und fließen anteilig in die AfA-Bemessung des Gebäudes ein.
Häufige Fehler
Beim Eigenkapitalbedarf nur an die Anzahlung denken und die Nebenkosten vergessen.
Die Grunderwerbsteuer des eigenen Bundeslandes falsch einschätzen.
Annehmen, die Bank finanziere die Nebenkosten mit — das ist die Ausnahme, nicht die Regel.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf?
Je nach Bundesland rund 9 bis 15 % des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer 3,5–6,5 %, Notar und Grundbuch zusammen etwa 1,5–2 % und — falls beauftragt — Maklerprovision von 0 bis 3,57 % inkl. USt.
Kann ich die Kaufnebenkosten steuerlich absetzen?
Nicht sofort in voller Höhe. Der auf das Gebäude entfallende Anteil der Kaufnebenkosten erhöht die Bemessungsgrundlage der AfA und wird darüber über die Jahre abgeschrieben. Der auf Grund und Boden entfallende Anteil ist nicht abschreibbar.
Werden die Kaufnebenkosten mitfinanziert?
In der Regel werden die Kaufnebenkosten aus dem Eigenkapital bezahlt. Werden sie mitfinanziert, steigt der Beleihungsauslauf (LTV) über die reine Kaufpreisfinanzierung hinaus — das verschlechtert oft die Zinskondition.
Rechne die Nebenkosten in deine Rendite ein
Der Deal-Analyzer berücksichtigt die Kaufnebenkosten beim Eigenkapitalbedarf und der echten Rendite — keine bösen Überraschungen nach dem Notartermin.
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