Sonderabschreibung § 7b EStG: Steuerbonus für neue Mietwohnungen
Wer neuen Wohnraum schafft und vermietet, kann in den ersten Jahren spürbar mehr abschreiben als sonst. Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist ein echter Steuerbonus — aber sie ist an enge Bedingungen geknüpft.
Was die Sonder-AfA bringt
Zusätzlich zur normalen linearen AfA darfst du in den ersten vier Jahren bis zu 5 % pro Jahr extra abschreiben. In Summe verlagert das einen großen Teil der Abschreibung in die Anfangsjahre — genau dann, wenn die Zinslast am höchsten ist.
Für Investoren mit hohem Steuersatz ist das ein wirksamer Hebel, um die Steuerlast in den ersten Jahren deutlich zu senken.
Die Voraussetzungen
Gefördert wird nur neuer, bisher nicht vorhandener Wohnraum, dessen Bauantrag oder Bauanzeige in das jeweils geförderte Zeitfenster fällt. Die Wohnung muss anschließend über mindestens zehn Jahre vermietet werden.
Hinzu kommen Anforderungen an die Energieeffizienz und Obergrenzen bei den Baukosten. Wer diese Kriterien verfehlt, verliert die Förderung — manchmal rückwirkend.
Die Kostengrenzen
Es gibt eine Baukosten-Obergrenze pro Quadratmeter, oberhalb derer gar nicht gefördert wird. Und selbst darunter ist nur ein gedeckelter Teil der Kosten überhaupt bemessungsfähig für die Sonder-AfA.
Das heißt: Bei teuren Projekten greift die Förderung nur auf einen Ausschnitt der tatsächlichen Kosten.
Achtung: zeitlich befristet und detailreich
Die genauen Fristen, Effizienzklassen und Kostengrenzen wurden mehrfach angepasst und sind im Detail anspruchsvoll. Prüfe unbedingt den aktuellen Stand der Förderung und ziehe einen Steuerberater hinzu, bevor du dich darauf verlässt.
Häufige Fehler
Fristen oder Effizienzkriterien knapp verfehlen und die komplette Förderung verlieren.
Die Zehn-Jahres-Vermietung nicht einhalten — das kann zur Rückforderung führen.
Die Kostenobergrenze übersehen und mit einer zu hohen Bemessungsgrundlage rechnen.
Rechne den Steuereffekt durch
Im Deal-Analyzer siehst du, wie stark zusätzliche Abschreibung deinen Cashflow nach Steuern in den ersten Jahren entlastet.
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