Annuität berechnen: Formel fürs Annuitätendarlehen
Fast jeder Immobilienkredit ist ein Annuitätendarlehen: Du zahlst jeden Monat dieselbe Rate. Wie sich diese Rate aus Zins und Tilgung zusammensetzt und wie du sie selbst berechnest, zeigt dieser Artikel.
Was ist eine Annuität?
Die Annuität ist die über die gesamte Zinsbindung gleichbleibende Jahres- bzw. Monatsrate deines Darlehens. Sie besteht aus zwei Teilen: dem Zinsanteil und dem Tilgungsanteil.
Der Clou: Die Gesamtrate bleibt konstant, aber ihr Innenleben verschiebt sich. Weil mit jeder Zahlung die Restschuld sinkt, fällt der Zinsanteil — und weil die Rate gleich bleibt, steigt automatisch der Tilgungsanteil.
Die Formel Schritt für Schritt
Die jährliche Annuität ergibt sich im ersten Jahr aus: Darlehen × (Sollzinssatz + anfänglicher Tilgungssatz).
Beispiel: 300.000 € Darlehen, 3,5 % Zins, 2 % Anfangstilgung → 300.000 × (0,035 + 0,02) = 16.500 € pro Jahr, also 1.375 € im Monat.
Davon sind im ersten Monat rund 875 € Zins (300.000 × 3,5 % ÷ 12) und rund 500 € Tilgung. Im nächsten Monat ist die Restschuld schon 500 € niedriger — der Zinsanteil sinkt minimal, der Tilgungsanteil steigt entsprechend.
Warum der Tilgungsanteil mit der Zeit steigt
Dieser Effekt heißt Tilgungsverrechnung. Anfangs zahlst du fast nur Zinsen, gegen Ende fast nur noch Tilgung. Deshalb geht die Restschuld in den ersten Jahren langsam zurück und beschleunigt sich später.
Eine höhere Anfangstilgung (z. B. 3 statt 2 %) verkürzt die Gesamtlaufzeit spürbar und senkt die Zinskosten über die Jahre deutlich — bei nur moderat höherer Monatsrate.
Annuitäten- vs. Tilgungsdarlehen
Beim Annuitätendarlehen ist die Rate konstant, die Tilgung steigt. Beim Tilgungsdarlehen (auch Abzahlungsdarlehen) ist die Tilgung konstant und die Rate sinkt mit der Zeit, weil der Zinsanteil fällt.
Für die meisten Kapitalanleger ist die konstante Annuität planbarer — die gleichbleibende Rate erleichtert die Cashflow-Planung über die gesamte Zinsbindung.
Häufige Fehler
Zins und Tilgung verwechseln: 2 % Tilgung heißt nicht 2 % Rate — die Rate ist Zins plus Tilgung.
Die steigende Tilgung übersehen und die Restschuld am Bindungsende zu hoch schätzen.
Sondertilgungen nicht einplanen, obwohl der Vertrag sie erlaubt — sie verkürzen die Laufzeit zusätzlich.
Häufige Fragen
Wie berechne ich die monatliche Rate meines Immobilienkredits?
Multipliziere die Darlehenssumme mit der Summe aus Sollzins und Anfangstilgung und teile durch zwölf. Beispiel: 300.000 € × (3,5 % + 2 %) ÷ 12 = 1.375 € im Monat. Die Rate bleibt über die Zinsbindung konstant.
Was ist der Unterschied zwischen Annuitäten- und Tilgungsdarlehen?
Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate gleich und der Tilgungsanteil steigt. Beim Tilgungsdarlehen bleibt die Tilgung gleich und die Rate sinkt über die Zeit. Annuitätendarlehen sind der Standard bei Immobilienkrediten.
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