Beleihungsauslauf (LTV) berechnen: Formel & Bedeutung

Der Beleihungsauslauf gibt an, welcher Anteil des Objektwerts über ein Darlehen finanziert wird. Er ist die zentrale Risikokennzahl der Bank: Je mehr Fremdkapital, desto höher ihr Ausfallrisiko — und desto höher dein Zins.

Der Begriff wird oft mit der Eigenkapitalquote verwechselt, ist aber ihr Gegenstück: hoher LTV = wenig Eigenkapital.

Beleihungsauslauf = Darlehen ÷ Kaufpreis (bzw. Beleihungswert) × 100.

Beispiel: 240.000 € Darlehen bei 300.000 € Kaufpreis → 240.000 ÷ 300.000 = 80 % LTV.

In der Praxis rechnen Banken oft gegen ihren eigenen, meist vorsichtigeren Beleihungswert statt gegen den Kaufpreis — dann kann der LTV höher ausfallen als die reine Kaufpreis-Rechnung.

Banken staffeln ihre Konditionen nach LTV-Grenzen — typischerweise bei 60 %, 80 % und 90 %. Unter 60 % gibt es die besten Zinsen, ab 90 % wird es deutlich teurer, weil das Risiko steigt.

Schon ein paar Prozentpunkte mehr Eigenkapital können dich also in eine günstigere Zinsklasse bringen — oft rechnet sich das mehr als die entgangene Rendite des eingesetzten Kapitals.

Ein LTV von 80 % heißt nicht automatisch, dass du 20 % Eigenkapital brauchst. Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) kommen obendrauf und werden in der Regel nicht mitfinanziert.

Deshalb kann der reale Eigenkapitalbedarf über der reinen LTV-Lücke liegen — und der LTV bezogen auf den Kaufpreis sogar über 100 % minus Eigenkapitalquote geraten, wenn Nebenkosten mitfinanziert werden.

Beleihungswert und Kaufpreis gleichsetzen — die Bank rechnet oft mit einem niedrigeren Wert.

Kaufnebenkosten beim Eigenkapital vergessen und den echten LTV unterschätzen.

Den LTV als statisch betrachten: Durch Tilgung sinkt er über die Jahre, was eine spätere Nachfinanzierung günstiger macht.