Anschlussfinanzierung: rechtzeitig planen, Zinsfalle vermeiden
Kaum ein Immobilienkredit ist nach der ersten Zinsbindung abbezahlt. Es bleibt eine Restschuld — und die muss neu finanziert werden. Wer das zu spät plant, riskiert, dass eine Zinserhöhung den Cashflow kippt.
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Die meisten Darlehen haben eine feste Zinsbindung (oft 10 oder 15 Jahre). Danach ist der Kredit in der Regel noch nicht getilgt — es bleibt eine Restschuld. Für diese Restschuld brauchst du eine neue Finanzierung: die Anschlussfinanzierung.
Der entscheidende Punkt: Der neue Zins richtet sich nach dem Marktniveau zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung — nicht nach deinem alten, womöglich viel günstigeren Zins.
Deine drei Optionen
Prolongation: Du verlängerst bei deiner bisherigen Bank. Bequem, aber selten das beste Angebot — die Bank weiß, dass Wechseln Aufwand ist.
Umschuldung: Du holst dir ein besseres Angebot bei einer anderen Bank. Der Wettbewerb spart oft spürbar Zinsen; der Aufwand ist überschaubar.
Forward-Darlehen: Du sicherst dir schon heute den Zins für eine Anschlussfinanzierung, die erst in einigen Jahren fällig wird — typischerweise bis rund fünf Jahre im Voraus, gegen einen kleinen Zinsaufschlag.
Das Zinsänderungsrisiko
Steigt das Zinsniveau zwischen Kauf und Anschlussfinanzierung deutlich, kann sich deine monatliche Rate stark erhöhen. Aus einem positiven Cashflow wird dann schnell ein Zuschussgeschäft.
Deshalb gehört das Zinsänderungsrisiko in jede seriöse Kalkulation — am besten als Stresstest: Was passiert mit meinem Cashflow, wenn der Anschlusszins zwei oder drei Prozentpunkte höher liegt?
Wann solltest du dich kümmern?
Faustregel: 12 bis 36 Monate vor Ablauf der Zinsbindung die Angebote prüfen. Mit einem Forward-Darlehen kannst du dir steigende Zinsen sogar noch früher sichern.
Gut zu wissen: Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung hast du ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB) mit sechs Monaten Frist — auch wenn die Zinsbindung länger läuft. Das gibt dir Spielraum, in eine günstigere Finanzierung zu wechseln.
Häufige Fehler
Zu spät kümmern und unter Zeitdruck das erstbeste Angebot nehmen.
Nur die Hausbank fragen, statt Angebote zu vergleichen.
Die Restschuld unterschätzen — ohne ausreichende Tilgung bleibt sie hoch.
Verpass nie wieder das Ende deiner Zinsbindung
Dein Immo Tresor erinnert dich automatisch rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindung (Anschlussfinanzierungs-Alarm) — damit du in Ruhe vergleichst, statt unter Zeitdruck zu unterschreiben.
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