Wie viel Eigenkapital braucht man für eine Immobilie?
Wie viel Eigenkapital brauche ich? Das ist die erste Frage vor jedem Kauf. Bei der Kapitalanlage lautet die Antwort anders als beim Eigenheim — hier zählt der Hebel.
Was zählt als Eigenkapital?
Eigenkapital ist das eigene Geld, das du in den Kauf einbringst: Ersparnisse, Guthaben, Wertpapiere oder bereits abbezahltes Vermögen. Es ist der Teil des Kaufpreises, der nicht über einen Kredit finanziert wird.
Die Eigenkapitalquote ist der Anteil dieses Geldes an der Gesamtinvestition. Sie bestimmt zusammen mit dem Beleihungsauslauf deine Zinskondition.
Die Faustregel — und warum sie bei Kapitalanlagen anders ist
Für das selbst genutzte Eigenheim gilt oft: mindestens die Kaufnebenkosten plus 10–20 % des Kaufpreises aus Eigenkapital. Bei der Kapitalanlage rechnet man bewusster mit dem Hebel.
Der Grund: Je weniger Eigenkapital du bindest, desto höher deine Eigenkapitalrendite — solange die Objektrendite über dem Finanzierungszins liegt (Leverage-Effekt). Deshalb finanzieren Kapitalanleger oft bewusst mit höherem Fremdkapitalanteil.
Nebenkosten kommen immer zuerst aus Eigenkapital
Die Kaufnebenkosten — Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler — machen je nach Bundesland rund 8–12 % des Kaufpreises aus. Banken finanzieren sie in aller Regel nicht mit.
Deshalb ist dein absolutes Minimum an Eigenkapital fast immer die Höhe der Kaufnebenkosten. Wer diese nicht aus eigenen Mitteln aufbringt, bekommt in der Praxis kaum eine Finanzierung.
Voll- vs. Teilfinanzierung
Bei der 100-%-Finanzierung wird der komplette Kaufpreis finanziert, nur die Nebenkosten kommen aus Eigenkapital. Bei der 110-%-Finanzierung wird sogar ein Teil der Nebenkosten mitfinanziert — beides ist teuer im Zins und nur bei sehr guter Bonität möglich.
Mehr Eigenkapital senkt den Zins und den Cashflow-Druck, kostet aber Rendite-Hebel. Die optimale Quote ist ein Abwägen zwischen Zinsvorteil, Sicherheit und Renditehebel — genau das lässt sich durchrechnen.
Häufige Fehler
Die Kaufnebenkosten beim Eigenkapitalbedarf vergessen.
Das gesamte Eigenkapital einsetzen und keine Liquiditätsreserve behalten.
Den Renditehebel ignorieren und aus Vorsicht mehr Eigenkapital binden als nötig — oder umgekehrt zu dünn finanzieren.
Häufige Fragen
Kann ich eine Immobilie ohne Eigenkapital kaufen?
Eine echte 100-%- oder 110-%-Finanzierung ist möglich, aber teuer im Zins und nur bei sehr guter Bonität. In der Praxis brauchst du fast immer mindestens die Kaufnebenkosten als Eigenkapital, da Banken diese selten mitfinanzieren.
Warum deckt Eigenkapital zuerst die Kaufnebenkosten?
Weil Banken die Kaufnebenkosten in der Regel nicht beleihen — sie erhöhen den Wert der Immobilie nicht. Grunderwerbsteuer, Notar und Makler musst du deshalb fast immer selbst tragen.
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